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小區(qū)停車位的歸屬是誰？買賣和租賃要注意哪些問題？

2021-03-28 11:58

　　車位、車庫是小區(qū)配套建設(shè)的重要輔助設(shè)施，并成為廣大業(yè)主日常生活的重要組成部分。隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水平的提高，私家車擁有量隨之增多，住宅小區(qū)車位不足的問題日益凸顯，小區(qū)車位、車庫該如何分配使用？買賣和租賃要注意哪些問題？開發(fā)商、物業(yè)公司和業(yè)主分別有什么權(quán)益？近日，湖北之聲《我和我的社區(qū)》節(jié)目“律師請回答”專欄，邀請?zhí)┖吞ㄎ錆h）律師事務(wù)所的王新寧律師為大家詳細解答。
　　
　　小區(qū)車位雖然稀缺，法律不缺且規(guī)定明確

 

小區(qū)停車位的歸屬是誰？買賣和租賃要注意哪些問題？

 

　　王新寧表示，我國有關(guān)小區(qū)停車位方面的法律法規(guī)主要《民法典》、《物業(yè)管理條例》和《人民防空法》，地方性規(guī)定有《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》和《武漢市物業(yè)管理條例》?！睹穹ǖ洹返诙倨呤鍡l規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第二百七十六條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要?！逗笔∥飿I(yè)服務(wù)和管理條例》規(guī)定：物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。
　　
　　各方權(quán)責需明晰，購買租賃兩相宜
　　
　　車位的買賣分為產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)兩種，一般情況下，產(chǎn)權(quán)車位才可以出售。因此，業(yè)主購買車位時應(yīng)明確該車位能否辦理產(chǎn)權(quán)證。通常來說，小區(qū)地上車位因占用了業(yè)主的公共面積，所以這部分車位無法出售，可由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，其收益在扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)公共收益；而地下車庫的面積往往因沒有計入公攤，所以這些車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)建設(shè)單位，也就是開發(fā)商，其可自行決定將車位出售或是出租。但需要注意的是，根據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》和《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，此類車位“不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人；優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年”。
　　
　　王新寧提醒，業(yè)主購買車位，首先要核查車位的歸屬，如果是通過中介公司購買，可以要求對方提供權(quán)屬證明，比如產(chǎn)權(quán)證、委托書、合同等；其次，在簽訂購買合同時，除了約定的內(nèi)容一定要細致、權(quán)責一定要明晰外，業(yè)主還要注意甲方（賣方）的名稱和公章上的名稱是否一致，是否和車位歸屬人一致；第三，支付款項時，也要注意一定是支付給簽約的主體或簽約主體授權(quán)的款項接受方。
　　
　　至于租賃車位，由于小區(qū)地面車位往往占用業(yè)主共有道路或場地，其土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主，所以這類車位的設(shè)置、分配、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定；如果業(yè)主沒有購買開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車位，而業(yè)主也未獲得地面車位使用權(quán)，那么物業(yè)公司有權(quán)禁止該車進入小區(qū)停泊；但如果屬于全體業(yè)主共有的地面車位尚有空余，業(yè)主開車進小區(qū)能夠停放在此處，那么以業(yè)主未獲得車位而不讓進門的做法是不合法的。
　　
　　而人防車位，開發(fā)商和業(yè)主均無產(chǎn)權(quán)，經(jīng)人防管理部門同意后，根據(jù)“誰建設(shè)，誰受益”的原則，開發(fā)商可經(jīng)營使用，也就是可以租賃給小區(qū)業(yè)主，但根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限不得超過20年。